【マンション大規模修繕工事と賃貸物件】管理組合が知るべき注意点と対策｜関西の専門業者が解説

まず、なぜ賃貸住戸の存在が大規模修繕工事において特別な配慮を必要とするのか、その理由を見ていきましょう。

1.関係者が増えることによるコミュニケーションの複雑化

• 通常の住戸：管理組合 ⇔ 居住者（所有者）
• 賃貸住戸：管理組合 ⇔ 所有者（オーナー） ⇔ 賃借人（入居者） このように、間にオーナー様が入ることで、情報伝達のステップが増え、意思疎通が難しくなる傾向があります。特にオーナー様が遠方に住んでいる場合、連絡が取りにくかったり、工事への関心が薄かったりするケースも見られます。

2.オーナー様と入居者様の関心事の違い

• オーナー様: 資産価値の維持・向上、工事費用、入居者からのクレーム防止などに関心があります。
• 入居者様: 工事期間中の騒音、振動、臭い、プライバシー、洗濯物干しやバルコニー使用の制限など、日常生活への影響に最も関心があります。
• 管理組合: 工事の円滑な進行、居住者全体の合意形成、トラブルの未然防止が重要課題です。 それぞれの立場によって関心事が異なるため、調整が難しくなることがあります。

3.工事への協力依頼の難しさ

• バルコニー内の立ち入りや、一時的な荷物の移動など、工事には居住者の協力が不可欠です。しかし、賃貸住戸の場合、入居者様にとっては「自分の所有物ではない」という意識から、協力が得られにくい場合があります。また、オーナー様の意向を伺わないと入居者様だけでは判断できないケースもあります。

4.トラブル発生時の責任の所在

• 工事中の騒音や生活制限に対して、入居者様から「家賃減額」を求められるケースや、万が一、工事によって入居者様の私物に損害が発生した場合など、その責任の所在や対応について、管理組合、オーナー様、施工会社の間で事前に取り決めておく必要があります。

これらの点が、賃貸住戸が多いマンションで大規模修繕工事を進める上で、特に注意が必要となる理由です。

では、具体的に管理組合としてどのような点に注意し、対策を講じれば良いのでしょうか。ステップごとに解説します。

Step 1：計画初期段階での準備・情報収集

• 賃貸住戸の正確な把握: まず、マンション内に賃貸住戸がどれくらいあるのか、どの部屋が該当するのかを正確に把握しましょう。管理規約で届け出が義務付けられている場合が多いですが、最新の情報を確認することが重要です。
• オーナー様の連絡先情報の整備: 賃貸住戸のオーナー様の氏名、現住所、電話番号、メールアドレスなど、確実に連絡が取れる情報をリスト化し、常に最新の状態に保ちます。総会や工事説明会の案内、協力依頼などをスムーズに行うために不可欠です。
• 入居者様の情報把握（可能な範囲で）: オーナー様を通じて、または管理会社を通じて、入居者様の情報（氏名、連絡先など）も把握できると、直接的な情報提供や協力依頼がしやすくなります。ただし、個人情報保護の観点から、収集・管理には十分な配慮が必要です。管理規約等での定めを確認しましょう。

Step 2：丁寧な情報提供とコミュニケーション戦略

大規模修繕工事を円滑に進めるためには、関係者への丁寧な情報提供とコミュニケーションが鍵となります。

• オーナー様への早期からの情報提供:
  • 工事の必要性、目的、概要、おおよそのスケジュール、概算費用などを、計画の早い段階から伝え、理解と協力を求めましょう。
  • 総会の議決権行使や、費用負担に関する重要な案内は、確実に届く方法（内容証明郵便なども検討）で送付します。
  • 入居者様への影響（騒音、バルコニー使用制限など）と、それに対するオーナー様としての対応（入居者への説明など）についても事前に伝えておくことが望ましいです。
• 入居者様への分かりやすい説明:
  • 工事説明会を開催し、工事の概要、スケジュール、具体的な作業内容（騒音や臭いが発生する時期、バルコニーが使えなくなる期間など）、安全対策、緊急連絡先などを分かりやすく説明します。
  • 説明会に参加できない入居者様のために、説明資料の戸別配布や掲示板への詳細な掲示も必ず行いましょう。図やイラストを用いると、より伝わりやすくなります。
  • 工事期間中の注意点（洗濯物、窓の施錠、プライバシー対策など）も具体的に伝えましょう。
  • 「なぜこの工事が必要なのか」（マンション全体の資産価値維持のため）という点を伝えることで、多少の不便に対する理解を得やすくなります。
• コミュニケーションツールの活用:
  • 掲示板、配布物だけでなく、マンション専用のWebサイトやSNS、連絡アプリなどを活用するのも有効です。特に遠方に住むオーナー様との連絡にはメールなどが役立ちます。
  • 質疑応答の機会を設ける（説明会、個別相談窓口の設置など）ことで、不安や疑問を解消しやすくなります。

Step 3：役割分担とルールの明確化

トラブルを未然に防ぐためには、関係者間の役割分担とルールを明確にしておくことが重要です。

• オーナー様の責任の明確化: オーナー様には、所有者として工事への協力義務があること、そして賃貸人（貸主）として入居者様へ工事に関する説明を行い、協力を得る責任があることを明確に伝えましょう。
• 入居者様への協力依頼: 管理組合や施工会社からも、入居者様へ直接、工事への協力をお願いする場面があります（バルコニーへの立ち入り日程調整など）。その際の手順や窓口を明確にしておきます。
• トラブル発生時の対応フロー: 騒音クレーム、器物破損、プライバシー侵害などのトラブルが発生した場合の連絡窓口、対応手順、責任の所在（施工会社、管理組合、オーナー）について、事前に取り決めておきましょう。

Step 4：工事期間中の配慮と対応

• 工程の工夫: 可能であれば、騒音が特に大きい作業や、バルコニーの使用制限期間をできるだけ短縮する、特定の時間帯に集中させるなど、入居者様の生活への影響を最小限にする工程を施工会社と協議しましょう。
• 現場の配慮: 施工会社には、整理整頓、清掃の徹底、作業員の態度・マナー指導、安全対策の周知などを徹底してもらいましょう。入居者様が安心して生活できる環境づくりが大切です。
• クレームへの迅速・誠実な対応: 入居者様からのクレームや要望には、迅速かつ誠実に対応することが信頼関係の維持につながります。対応窓口を一本化し、記録を残すようにしましょう。

ここまで、賃貸住戸があるマンションでの大規模修繕工事における注意点と対策を解説してきました。計画段階からの丁寧な準備、関係者との緊密なコミュニケーション、そしてルールの明確化が、工事を円滑に進める上で非常に重要であることがお分かりいただけたかと思います。

しかし、これらの対応を管理組合様だけですべて行うのは大変な労力です。特に、賃貸住戸が多いマンションでは、専門的な知識や経験が求められる場面も少なくありません。

私たち 関西塗研工業 は、関西エリア（大阪、兵庫、京都、奈良、滋賀、和歌山） を中心に、数多くのマンション大規模修繕工事を手掛けてきた専門業者です。賃貸住戸が多いマンションでの施工実績も豊富にございます。

私たちの強み:

• 豊富な経験に基づく的確なアドバイス: 賃貸住戸特有の課題を熟知しており、計画段階から管理組合様に寄り添い、最適な進め方をご提案します。
• 丁寧なコミュニケーションサポート: オーナー様や入居者様への説明資料作成の補助、説明会の実施サポートなど、円滑なコミュニケーションを支援します。
• 入居者様への配慮ある施工: 工事中の騒音・振動対策、安全管理、マナー遵守を徹底し、入居者様のストレスを最小限に抑えるよう努めます。
• 関西エリアでの迅速な対応: 地域に根差した企業として、フットワーク軽く、きめ細やかな対応が可能です。

マンション大規模修繕工事は、マンション全体の資産価値を守り、快適な住環境を維持するために不可欠な事業です。賃貸住戸に関する課題も、しっかりと対策を講じれば乗り越えられます。

「うちのマンション、賃貸が多いんだけど、大規模修繕、どう進めたらいいか相談したい」 「工事中のトラブルが心配なので、経験豊富な業者に任せたい」

とお考えの管理組合様、ぜひ一度、私たち 関西塗研工業 にご相談ください。 関西エリアでの実績と経験を活かし、皆様の大切なマンションの大規模修繕工事が円滑に進むよう、全力でサポートさせていただきます。

お見積もり、ご相談は無料です。お気軽にお問い合わせください。